Plus-value immobilière : impôt, abattements et exonérations
Vous revendez un bien et craignez l'impôt sur la plus-value ? Bonne nouvelle : entre l'exonération de la résidence principale et les abattements pour durée, beaucoup de ventes ne sont pas (ou peu) taxées. Voici comment ça marche.
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. Elle est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais avec deux échappatoires majeures : la résidence principale est totalement exonérée, et les abattements pour durée de détention effacent l'impôt après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Comment se calcule la plus-value imposable ?
On ne taxe pas la différence brute. Le prix d'acquisition est majoré des frais de notaire (forfait 7,5 % possible) et des travaux (forfait 15 % au-delà de 5 ans de détention). Cela réduit d'autant la plus-value imposable. Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 280 000 € génère une plus-value brute de 80 000 €, ramenée à environ 50 000-60 000 € après majorations.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez :
| Durée de détention | Impôt (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 22 ans | Exonéré | Partiellement abattu |
| 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Entre la 6e et la 21e année, l'abattement est de 6 %/an pour l'IR ; les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent, d'où l'exonération totale seulement à 30 ans.
Notre calculateur de plus-value immobilière applique les abattements selon la durée et estime l'impôt et les prélèvements sociaux dus.
Les cas d'exonération
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée.
- Première vente d'un autre logement : possible sous conditions, si vous n'êtes pas propriétaire de votre RP et réemployez le prix dans une RP sous 24 mois.
- Détention longue : exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
- Petit prix : vente inférieure à 15 000 €.
- Retraités ou invalides modestes, sous conditions de revenus.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute. Elle ne concerne donc que les ventes les plus rentables.
En résumé
Sauf résidence principale (exonérée) ou détention longue, prévoyez environ 36,2 % sur la plus-value nette d'abattements. Estimez précisément l'impôt avec notre calculateur de plus-value, et pensez aux frais de notaire du nouvel achat. Pour les règles officielles, voir service-public.fr.